stj condominio cobertura

stj condominio cobertura

Um dos temas que mais tem preocupado os síndicos brasileiros é a stj condominio cobertura. O famoso calote que atrapalha o pagamento das contas do condomínio.

Por isso devemos enfrentar de frente a questão da falta de pagamento das taxas condominiais como um dos principais problemas que envolvem os condomínios brasileiros.

E mais, a pandemia do COVID-19 atrapalhou ainda mais a vida financeira de todos os brasileiros, gerando consequências para a stj condominio cobertura.

No último dia 27/10, o site da Radio Tupi mencionou a pesquisa realizada pela empresa APSA no Rio de Janeiro.

A pesquisa apontou que a taxa de inadimplência das cotas voltou ao patamar de 14% em setembro atingindo o recorde da série histórica.

Assim sendo, vamos responder uma série de questões envolvendo as dívidas dos condôminos.

Quando o condômino é considerado inadimplente?

A primeira coisa que deve ser dita é que inadimplente perante o condomínio é o condômino.

Lembra-se que o condômino é o proprietário da unidade habitacional. Não necessariamente o morador do apartamento é o condômino, pois pode existir, por exemplo, um contrato de locação.

Então, a stj condominio cobertura é uma consequência gerada pelos condôminos.

Por isso, o síndico deve realizar a cobrança da cota devida sobre o proprietário que é o responsável pela inadimplência do condomínio.

Não importa a gestão se o apartamento está locado e contratualmente o locatário deveria realizar o pagamento. Como o dono do apartamento vai receber do inquilino não é preocupação do condomínio.

É considerado inadimplente o condômino que não realizou o pagamento da cota condominial no momento correto que está determinado na ata da assembleia geral que decidiu o valor da taxa, a forma de pagamento e o dia de pagamento.

O atraso em apenas um dia já torna o condômino inadimplente. Mesmo que seja apenas uma cota em aberto e nunca havia deixado vencer ser o respectivo pagamento.

Isso acontece porque o pagamento da cota condominial é uma obrigação que deve ser paga todo mês, caso contrário a proprietários entrará na lista de inadimplência do condomínio.

Quanto tempo pode atrasar o condomínio?

Nenhum dia!

O atraso de apenas um dia já transforma o responsável pelo pagamento da cota em inadimplente, visto que todo atraso impacta na stj condominio cobertura.

O devedor sofrerá uma série de penalidades ao se tornar inadimplente.

No item abaixo falaremos das consequências sofridas por quem não está rigorosamente em dia com as cotas condominiais.

E, ao se tornar inadimplente o condômino pode ser cobrado imediatamente.

Às vezes, no contrato de aluguel existe uma carência pelo atraso da parcela mensal.

Entretanto, não existe esse benefício quando falamos das taxas de condomínio que devem ser pagas mensalmente no dia combinado.

Lembramos que a cota condominial paga mensalmente é a principal fonte de receita do condomínio. É com ela que são pagas as obrigações perante os funcionários e prestadores de serviços.

Não receber esses valores trará prejuízo a todo o condomínio, ampliando a stj condominio cobertura.

Por isso, sempre falamos em nossos textos e vídeo que o síndico não deve esperar os noventa dias para realizar os procedimentos de cobrança. A inadimplência do condomínio não espera, então não espere!

Esses noventa dias viraram uma lenda urbana na vida dos condomínios. E, muitos inadimplentes começaram a se utilizar desse prazo como estratégia para atrasar os pagamentos.

Não existe regra colocada em lei que o condomínio deve esperar três meses para começar a cobrar. E, sinceramente, nunca vi esse disparate escrito em convenções e nem em regimentos internos.

Por outro lado, já vi muitos síndicos profissionais e administradoras perderem ótimos contratos por não resolver a stj condominio cobertura

Então, cobre logo! Quem cobra primeiro, recebe primeiro!

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Inadimplência de Condomínios -Como acabar com a inadimplência em condomínio​ - Síndico Preparado

O que acontece se o morador não paga o condomínio?

O morador que não paga condomínio gera inúmeros prejuízos a toda coletividade, ampliando ainda mais a stj condominio cobertura.

As taxas de condomínio são divididas entre todas os apartamentos e servem para quitar débitos junto aos colaboradores e demais prestadores serviços.

Quem não paga deixa de cumprir um de seus principais deveres perante seus vizinhos que é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.

Essa é uma obrigação legal que deve ser feita por todos os condôminos, como está colocado no art. 1.336, I, do Código Civil.

Além de gerar a stj condominio cobertura ou mesmo a utilização do fundo de reserva (caso exista) o inadimplente tem perda de direitos como:

  • O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados (Art. 1.336, §1º, Código Civil);
  • pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais por descumprir reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio (art. 1337, Código Civil);
  • O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia (art. 1337,§ único, Código Civil);
  • ser proibido de votar nas deliberações das assembleias gerais;
  • ter o nome incluído na lista de devedores dos órgãos de crédito;
  • responder processo judicial de execução de dívida; e
  • etc.

Note que existem muitas consequências contra o devedor que gera a inadimplência do condomínio. E, essas consequências vão desde a cobrança de juros e multa, como multas pesadas colocadas pela legislação. Além de estar proibido de participar ativamente da vida democrática do local que vive.

Uma das penalidades por impactar na stj condominio cobertura, o devedor não pode votar nas assembleias gerais. Pode participar e até se manifestar, mas não pode votar.

Deve se ter cuidado com as consequências impostas aos inadimplentes. Muitas vezes, o síndico decide que o devedor não pode frequentar as áreas de lazer do prédio ou mesmo usar o elevador. Isso não pode. Realizar esse tipo de conduta mesmo que tenha sido aprovada em assembleia geral pode levar a prejuízos caso a Justiça decida que tais atitudes são excessivas. E, como sabemos todo tipo de custos aumenta as taxas de débitos e resultam em stj condominio cobertura. Uma verdadeira bola de neve.

Um condomínio do Distrito Federal foi condenado a pagar R$ 5 mil de indenização à uma moradora que teve sua água cortada por uma empresa terceirizada e que foi contratada para instalação e monitoramento de hidrômetros individuais. Foi decidido em assembleia que os condôminos que não pagassem pela instalação não teriam seus hidrômetros ligados.

Na prática, o que o síndico deve fazer é cobrar o quanto antes o inadimplente, mas de forma cortês e dentro da lei.

Condomínio em atraso o que fazer?

A questão deve ser vista por dois lados.

Do lado do inadimplente realizar o pagamento o quanto antes. O pagamento feito de fora rápida reduzirá os valores de multa e juros acumulados.

O pagamento pelo inadimplente fará o processo de cobrança terminar. Isso evitará processos na Justiça, por exemplo. E, também livrará o devedor dos protestos feitos em cartório.

O devedor que realiza o pagamento evita um processo em seu nome perante a Justiça. Em caso de decisão em prol do condomínio, o morador deverá pagar as custas do processo e parte dos honorários do advogado. Isso é muito caro.

Por outro lado, deve o responsável pela administração do condomínio iniciar o procedimento de cobrança o quanto antes para reduzir a stj condominio cobertura:

  • Informando por escrito que o morador está em débito;
  • Realizar o protesto do título em cartório competente;
  • Tentar uma negociação da dívida sem retirar os juros e multa, mas realizando parcelamento do débito, se for o caso;
  • Contratar administradora de condomínio ou mesmo escritório de advocacia para realização de processos de cobrança. Inclusive, cobrança judicial;
  • Informar aos demais moradores como estão os índices de inadimplência.

Manter a convenção de condomínio atualizada, principalmente sobre os percentuais de juros cobrados daqueles que não arcam com suas obrigações é uma das principais medidas para reduzir a stj condominio cobertura.

Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) permite que a convenção estabeleça juros de até dez por cento ao mês.

Esse valor faz qualquer um pensar duas vezes se terá débito com o condomínio.

No Método Inadimplência Zero apresentamos todas as fases que devem ser realizadas pela a administração do condomínio.

Devemos sempre lembrar que em caso de negociação do débito, o passo mais importante é não dar descontos ao inadimplente, pois isso vai gerar um enorme desconforto entre os condôminos que mantém as taxas condominiais em dia.

Também não se deve retirar a multa nem os juros já inseridos pelo atraso, pois também gerar um mal-estar na relação com os adimplentes.

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Como cobrar condômino inadimplente?

Essa é uma ótima questão, pois muita gente acha que cobrar um inadimplente pode ser de qualquer jeito, já que ele deve ao condomínio.

Pensar desse jeito pode trazer grandes prejuízos ao condomínio como um todo. Como por exemplo responder um processo de danos morais por cobrança feita em desconformidade com a lei. Gerando lesão a moral do devedor.

Parece mentira, mas é real e acontece muito isso!

O síndico que passa de correto para errado ao realizar cobranças fora de padrão. A Justiça brasileira é cheia de processos como esse.

A primeira coisa é informar ao devedor que ele se encontra inadimplente. Recomendamos que seja feito por escrito.

Pode até ser por e-mail caso esteja previsto que a forma de comunicação oficial entre o condomínio e o condômino é essa.

Utilizar meios de comunicação como mensagem de texto SMS pode ser uma forma rápida e barata.

Não despreze a forma mais usual que é a modalidade escrita. Neste caso, até mesmo o funcionário responsável pelas correspondências pode ajudar. Quando realizar a entrega da carta informando ao devedor sempre tenha um recibo de entrega.

Outro ponto é realizar contato para celebrar acordo. Um bom acordo sempre é melhor que uma briga judicial. Lembre-se que não se deve ser retirado juros e multas mesmo em acordos. O que se deve fazer é facilitar a forma de pagamento.

Se esses primeiros contatos não trouxerem bons resultados não se preocupe. Faz parte do processo de cobrança.

Passe para o próximo passo e realize o protesto da dívida em cartório. Neste caso, sempre recomendamos que exista aprovação da assembleia geral para realização do protesto.

O protesto é uma forma simples e barata para equacionar as dívidas. Ter o nome do inadimplente protestado traz dificuldades comerciais para ele. E isso pressiona o devedor a realizar o pagamento.

Caso todas as formas de negociação amigável ou extrajudicial não dê certo, sempre temos o Poder Judiciário para recorrer e assim cobrar os débitos.

Questão importante é não esperar tempo algum para começar a realizar os processos de cobrança. Nem aqueles 90 dias que muitos ditos “especialistas” falam.

Existe um ditado popular que muitas vezes os síndicos se esquecem e que ajuda muito a reduzir a stj condominio cobertura: “quem cobra primeiro, recebe primeiro”.

Simples assim!

Como acabar com a inadimplência em condomínio?

Sabemos que vivemos num país onde o desemprego é grande e que as crises econômicas vêm e vão.

Entretanto, isso não pode ser desculpa para realizar o pagamento das cotas condominiais em dia.

Então, acabar com a inadimplência passar por algumas questões como:

  • Atualizar a convenção de condomínio para estabelecer juros mais pesados aos devedores;
  • Criar um fluxo organizado de cobrança. Com procedimentos simples que vão desde os processos extrajudiciais como também atitudes mais duras como o ajuizamento de ações de execução na Justiça;
  • A transparência na gestão também é ponto relevante na queda da inadimplência. O síndico deve mostrar o que vem fazendo com os recursos arrecadados com as cotas condominiais e mostrar para a comunidade condominial que vem realizando as cobranças que visam a redução da inadimplência;
  • Acompanhar de perto dos índices de inadimplência sem deixar que as dívidas virem uma bola de neve;
  • Realizar contatos com os devedores para negociar os débitos.

Tudo isso ajuda muito na contenção da inadimplência.

Inadimplência de Condomínios - O que acontece se o morador não paga o condomínio - Síndico Preparado
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Carta de cobrança de condomínio em atraso

A carta de cobrança informando que o morador está em atraso é uma das atitudes mais utilizadas nos procedimentos de cobrança dos devedores.

Ela é importante. Cumpre papel de destaque, mas deve ser bem utilizada.

No dia a dia vemos muitas administradoras e muitos síndicos utilizando a carta de cobrança como único remédio para curar a inadimplência.

Desculpe dizer, mas a carta de cobrança sozinha não serve para nada.

Muitas vezes, ela só serve de chacota, pois o devedor recebe e ri da gestão. Isso, porque os gestores não dão seguimento a cobrança.

Na prática, a carta de cobrança deve ser utilizada na primeira semana de inadimplência mostrando ao condômino que o gestor está acompanhando a situação dele de perto e que se não realizar o pagamento ou um acordo, logo serão movimentadas ações mais incisivas contra o inadimplente.

A carta de cobrança deve ser vista como aquele cachorro feroz que late para avisar.

Por outro lado, o inadimplente tem que saber que o cachorro pode se soltar da corrente.

Parece brincadeira a metáfora com o cachorro, mas serve para exemplificar a realidade nos condomínios.

Por isso que, passados no máximo 15 dias sem realizar o pagamento o morador deve receber a carta de cobrança. E, caso não realize o pagamento deve receber uma ligação ou mesmo ter o título da cota condominial protestado.

Assim, ele entenderá que a gestão é séria e está atenta com os índices de inadimplência.

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Oscar Moreira

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