Seu condomínio pode estar em risco

Seguro de condomínio é obrigatório?

Oscar Moreira

1. Introdução

Até a década de 1970, as casas eram o sonho de consumo habitacional de boa parte dos brasileiros. Contudo, a partir de meados da referida década novos modelos habitacionais começaram a disseminar pelo espaço arquitetônico nacional, mais especificamente, os condomínios verticais1. Tal situação foi desencadeada pelo mercado imobiliário como maneira de majorar seus lucros, numa época que grandes espaços urbanos já começavam a se tornar escassos e caros.

Sabe-se que toda decisão resulta em uma consequência. Neste caso, denotou-se que a reunião de grande contigente de pessoas em unidades autônomas em um lote antes ocupado por um ou duas famílias gerou o aumento exponencial da complexidade social existente, visto a necessidade de conciliar os mais diversos anseios pessoais.

Nesta linha de raciocínio, as consequências desta complexidade social (brigas ente vizinhos, problemas com garagem, normatização de visitas, garantia do sossego, entre outros), via de regra, restou para o síndico gerenciar. Salienta-se que o síndico foi devidamente escolhidos pelos proprietários em Assembleia Geral para este fim (art. 1347, do Código Civil), o gerenciamento do condomínio.

Se já não bastasse essa enorme ocupação de conciliar as várias necessidades dos condôminos, a legislação de regência encampada principalmente pelo Código Civil de 2002 e a Lei nº 4.591/64, atribuiu ao síndico eleito uma série de competências arroladas no art. 1348 do Código Civil vigente.

Apesar do art. 1348 do Código Civil atribuir uma grande quantidade de responsabilidades do síndico, tratar-se-á neste ensaio sobre a especificidade inserida no inciso IX do referido artigo – (art. 1348, IX – realizar seguro da edificação). Assim sendo,o objetivo central deste artigo é demonstrar a importância jurídica e fática de manter-se atualizado o contrato de seguro garantidor da higidez condominial, regulado tanto pelo art. 1346 do Código Civil de 2002, quanto pelo art. 13 da Lei nº 4.591/64.

2. Do Seguro Obrigatório

Pois bem, percebe-se que tanto o Código Civil (art. 1346), quanto a Lei nº 4.591/64 (arts. 13) determinaram pela obrigatoriedade da existência de seguro capaz de assegurar toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Neste ponto, não há que se pugnar pela possibilidade do afastamento da contratação de seguro que venha cobrir o mínimo estabelecido pela legislação (risco de incêndio ou destruição, total ou parcial)2. Em outras palavras, nem a Assembleia Geral que é o órgão interno máximo dos condomínios tem o poder de deliberar sobre a não contratação de seguro mínimo determinado pela lei nacional.

Ora, a intenção do legislador foi obviamente a garantia mínima de sobrevivência do condomínio em casos mais graves. Ademais, preocupou o legislador em prezar pela segurança de vizinhos do condomínio, visto a possibilidade nunca descartada da realização de prejuízos materiais ao patrimônio de terceiros, em decorrência de incêndios e/ou destruição.

É importante ressaltar que coberturas adicionais (danos elétricos; responsabilidade civil do síndico; acidentes pessoais, entre outros) podem ser deliberados em Assembleia Geral. A lei não foi clara ao dispor sobre o quórum para este tipo de deliberação. Assim, caso não exista prescrição expressa na Convenção de Condomínio, entende-se que a maioria simples tem o poder de decidir o assunto.

Indo adiante, entende-se que o gasto com o seguro obrigatório é uma despesa ordinária. Dessa maneira, cabe a todo proprietário arcar com sua cota parte da despesa por meio de rateio, levando em conta a sua fração ideal. Isto é, em condomínios que existem diversas frações ideais, o proprietário pagará proporcionalmente pelo tamanho da sua respectiva.

Por sua ser uma despesa ordinária, contratualmente pode se imposto seu pagamento ao locatário.

3. Responsabilidade do Síndico

Como dito anteriormente, é de responsabilidade do síndico a contratação do seguro (art. 1348, IX, Código Civil), e, de mais ninguém! Não é necessário que o síndico submeta previamente à apreciação da Assembleia Geral ou do Conselho Fiscal a contratação do seguro prescrito em lei. Entretanto, contínua sendo medida de boa prática gerencial e transparência, cotar o serviço de proteção em pelo menos três seguradoras, visando a obtenção de um preço médio. Além disso, buscar empresas credenciadas e com boas recomendações do mercado também são importantes.

Ao ver do prof. Cristiano de Souza Oliveira3 a inércia em realizar a contratação de seguro pelo síndico é falta gravíssima, podendo ensejar sua destituição do cargo, bem como sua responsabilização cível e criminal caso ocorra algum sinistro.

Um exemplo de responsabilização cível do síndico é quando o gestor contrata seguro que não cobre adequadamente o patrimônio do condomínio. Tal situação pode ocorrer quando a avaliação do valor de reconstrução do imóvel é subdimensionado, visando a redução do valores pagos à seguradora. Em situações como essa o patrimônio pessoal do síndico deverá arcar com os gastos não cobertos pela apólice contratada. Desta maneira, o síndico deve ficar alerta com a sedução de uma economia que na verdade não existe. Aliás, o prof. Kênio Pereira afirma que o índice CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil), deve ser tomado como base no momento da contratação do seguro obrigatório. Assim, a utilização de valor venal do imóvel, terreno e IPTU não devem ser considerados por não apreciar a questão pela ótica correta.

4. Conclusão

Restou comprovado, neste breve ensaio, a obrigatoriedade de contratação de seguro risco de incêndio ou destruição, total ou parcial para condomínios. Ademais, salientou-se que, cabe ao síndico realizar a contratação do seguro obrigatório, sem a necessidade de submissão à Assembleia ou Conselho Fiscal. Caso o síndico permaneça inerte em relação a contratação do seguro obrigatório, ele poderá sofrer sanções administrativas ( destituição do cargo), cíveis (arcar com o valor da reconstrução do imóvel) e criminais.

Por fim, entende-se que o índice CUB é o mais apropriado para basear a contratação do seguro obrigatório ou adicional.

Bibliografia

BRASIL. Lei nº 4.591/64

BRASIL. Lei 10.406/2002

MONACO, D. Dos Santos. Atrás dos muros: considerações sobre o fenômeno Condomínios Fechados no Brasil. In: revista Cidades: Comunidades e Territórios. N. 6. Lisboa: Centro de Estudos Territoriais, 2003.

OLIVEIRA, Cristiano de Souza. Sou síndico e agora?. São Paulo: Grupo Direcional, 1ª ed., 2012.

PEREIRA, Kênio de Souza. Seguro de incêndio: entenda e acerte na contratação. Disponível em: < http://www.emorar.com.br/seguro-do-imovel-entenda-...> . Acesso em 19 de março de 2014.